Tabelle millesimali

Tabelle millesimali: cosa sono e come si formano

Le tabelle millesimali sono lo strumento con cui vengono ripartite le spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, in base al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio.

Ogni condomino partecipa alle spese in proporzione alla metratura, alla posizione e all’esposizione del proprio appartamento.
Le tabelle millesimali sono quindi fondamentali per determinare la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni.

Di norma, le tabelle millesimali:

fanno parte integrante del regolamento condominiale;
sono obbligatorie se le unità immobiliari sono più di dieci;
possono essere contrattuali, assembleari o giudiziali.

Tabelle millesimali contrattuali

Le tabelle millesimali contrattuali sono quelle allegate agli atti di vendita delle singole unità immobiliari.
Si presumono conosciute e accettate da chi acquista un appartamento, anche se spesso vengono richiamate nel regolamento condominiale predisposto dal costruttore.

➡️ Quando non sono richiamate nell’atto di compravendita, non possono essere imposte all’acquirente.

Modifica delle tabelle contrattuali

Le tabelle contrattuali possono essere modificate solo:

con una delibera unanime dell’assemblea condominiale;
oppure con un provvedimento del Giudice, su richiesta di uno o più condomini.

Tabelle millesimali assembleari

Le tabelle assembleari vengono approvate dall’assemblea condominiale.
Se l’approvazione avviene all’unanimità, queste tabelle hanno lo stesso valore di quelle contrattuali.

Tuttavia, quando vengono approvate a maggioranza, sorgono spesso questioni giuridiche.
Infatti, una decisione presa a maggioranza può incidere anche sui diritti dei condomini assenti o dissenzienti, il che ha generato ampio dibattito nella giurisprudenza.

La Corte di Cassazione in alcune pronunce ha riconosciuto la validità delle tabelle approvate a maggioranza, quando esse non incidono sui diritti di proprietà, ma si limitano a determinare la misura della ripartizione delle spese.

Tabelle millesimali giudiziali

Le tabelle giudiziali vengono formate o revisionate dal Giudice su richiesta di uno o più condomini.
Questo accade, ad esempio, quando:

non si riesce a raggiungere un accordo in assemblea;
le tabelle esistenti risultano errate o non aggiornate;
oppure si verificano modifiche strutturali che alterano i valori proporzionali (come sopraelevazioni, frazionamenti, accorpamenti di unità immobiliari, ecc.).

Il Giudice, tramite una perizia tecnica, può stabilire nuove tabelle millesimali o correggere quelle esistenti.

Quando è possibile chiedere la revisione delle tabelle millesimali

La revisione delle tabelle millesimali può essere richiesta nei seguenti casi:

errore originario nel calcolo delle quote;
modifiche strutturali dell’edificio che alterano il valore delle unità;
nuove esigenze di ripartizione dovute a lavori straordinari o a variazioni di destinazione d’uso.

In questi casi, il condomino interessato può chiedere l’intervento di un avvocato esperto in diritto condominiale per avviare il procedimento di revisione, anche in via giudiziale.

Perché rivolgersi a un avvocato condominiale a Milano

La corretta formazione o revisione delle tabelle millesimali è un tema complesso, che richiede competenze tecniche e giuridiche.
Un avvocato esperto in diritto condominiale a Milano può assistere:

nella verifica della validità delle tabelle esistenti;
nella redazione o modifica delle tabelle assembleari;
nella valutazione della legittimità delle delibere condominiali;
e nella difesa in giudizio in caso di contenzioso.

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